Al hablar de obras de accesibilidad e instalación “ex novo” de sistemas de ascensor en el seno de Comunidades de Propietarios, debemos comenzar distinguiendo entre aquellas que requieren autorización por parte de la Junta de Propietarios, de aquellas que no requieren la mencionada autorización.
¿QUÉ REQUISITOS SE DEBEN CUMPLIR PARA LA ELIMINACIÓN DE BARRERAS ARQUITECTÓNICAS?
Respecto de aquellas que no requieren autorización previa de la Junta de Propietarios podemos comenzar señalando el régimen establecido en la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, regulado en el artículo 10 de la misma, del que podemos extraer los siguientes requisitos para llevar a cabo la obra de eliminación de barreras arquitectónicas en comunidades de propietarios:
- Requisito subjetivo: únicamente estarán legitimados para solicitar la ejecución de la obra los propietarios del inmueble, no así los arrendatarios, usufructuarios o simples usuarios de las viviendas. Si bien es necesario que en la vivienda o local residan, trabajen o presten servicios personas con discapacidad o personas con una edad de 70 años o más.
- Requisitos objetivos:
- En primer lugar, es necesario que el importe económico anual que haya de soportar cada propietario por la ejecución de estas obras no supere la totalidad del importe que ya abona anualmente a la Comunidad de Propietarios en concepto de cuotas ordinarias; una vez hayan sido descontadas las subvenciones o ayudas públicas.
- Y, en segundo lugar, las ayudas públicas concedidas a la Comunidad de Propietarios para la ejecución de las obras han de ser igual o superior al 75% del importe del gasto de la instalación.
Cumpliéndose los anteriores requisitos, la obra de eliminación de barreras arquitectónicas tendrá carácter obligatorio para la Comunidad de Propietarios; dejándose al criterio de la Junta General de Propietarios la decisión en cuanto al presupuesto para la ejecución de la obra, la distribución de la derrama entre los copropietarios y la determinación de la fórmula de su recaudación.
Si bien, conviene hacer mención en este punto al régimen alternativo establecido en la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad, que prevé así mismo la posibilidad de ejecución de estas obras sin necesidad de acuerdo previo de la Junta de Propietarios; vía alternativa por la que los requisitos, plazos y condiciones establecidos se apartan de la regulación anteriormente expuesta.
En este sentido, la mencionada ley otorga legitimidad para acometer estas obras tanto a los propietarios como a los arrendatarios, subarrendatarios, usufructuarios o usuarios de las viviendas; aunque en este supuesto no de los locales. En cuanto a los gastos que originen las obras de adecuación de la finca urbana o sus elementos comunitarios, conforme a la mencionada Ley 15/1995, conviene advertir que correrán a cargo del solicitante; quedando las referidas obras a beneficio de la propiedad de la finca urbana.
procedimiento para eliminación de barreras arquitectónicas en comunidades de propietarios
El interesado en la ejecución de la referida obra de eliminación de barreras arquitectónicas notificará por escrito la necesidad de esta al propietario, comunidad o mancomunidad, disponiendo los destinatarios de la petición de un plazo de sesenta días naturales para contestar a dicha notificación, bien otorgando su consentimiento, bien ofreciendo las soluciones alternativas que estimen pertinentes. En caso de oposición a la ejecución de las obras que le fueren solicitadas o cuando el interesado no acepte las soluciones alternativas ofrecidas por el propietario, comunidad o mancomunidad, aquel podrá acudir a la jurisdicción civil en defensa de su derecho.
Para finalizar conviene hacer mención de aquellos casos para los que sí se requiere autorización previa de la Junta de Propietarios, esto es, todos aquellos supuestos en los que el importe de ejecución de la obra exceda de doce mensualidades (cuotas ordinarias mensuales) de gastos corrientes por cada propietario, conforme al artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
En estos supuestos, para los que la ley no exige una legitimación especial, será necesario la adopción del acuerdo por la mayoría de los propietarios que representen a su vez la mayoría de las cuotas de participación; advirtiendo en relación a esta mayoría que, conforme a la jurisprudencia mantenida por el Tribunal Supremo, la mayoría establecida en el precepto lo es en relación al total de propietarios del inmueble, que no y solo de los asistentes a una Junta de Propietarios, por lo que, en su caso, será necesario dar traslado a los propietarios ausentes del contenido del acuerdo alcanzado (STS 10 de febrero de 1995).
María Manrique Martínez
Colegiada 142743.
Ilustre Colegio de la Abogacía de Madrid
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