GUÍA PARA COMPRAR O VENDER UNA VIVIENDA CORRECTAMENTE: ARRAS, CONTRATO Y ESCRITURA.
Comprar o vender una vivienda no se complica en la notaría, sino antes. La mayoría de problemas vienen de arras mal planteadas, contratos incompletos o cargas que se descubren tarde. En GAMO Abogados, como abogados especialistas en compraventa de viviendas. Respondemos a las preguntas más buscadas por quien se encuentra en este proceso y necesita de un abogado en una compraventa.
¿NECESITO UN ABOGADO PARA COMPRAR UNA VIVIENDA O PARA VENDERLA?
No es obligatorio, pero sí recomendable. Un abogado para comprar una vivienda (o un abogado para vender una vivienda) actúa como “filtro de riesgos”: verifica titularidad, cargas, ocupación, documentación y fiscalidad, y deja todo pactado por escrito.
Si buscas un abogado experto en compraventa de viviendas, que sea alguien que trabaje con checklist y no solo con “modelos”, en GAMO Abogados somos especialistas en derecho inmobiliario y urbanístico y podemos ayudarte.
¿QUÉ ES EL CONTRATO DE ARRAS Y POR QUÉ CONVIENE QUE LO REVISE UN ABOGADO?
Las arras son el compromiso previo: reservas la casa y te das plazo para hipoteca y revisión documental. El problema es firmarlas sin condiciones.
El art. 1454 del Código Civil contemplan las arras penitenciales (pérdida de señal en caso de desistimiento por el comprador o devolución doblada si es el vendedor quien desiste). Un abogado redactará el contrato de arras definiendo el tipo de arras, plazo, documentación obligatoria y salida de la operación por denegación de financiación.
¿QUÉ DEBO EXIGIR EN LA NOTA SIMPLE Y CÓMO AFECTA AL PRECIO?
La nota simple registral revela titularidad y cargas (hipoteca, embargos, servidumbres, afecciones…). Si hay cargas, se pacta con el vendedor su cancelación antes de formalizar la escritura de compraventa o, en su caso, la retención de parte del precio hasta que conste cancelado en el Registro. Sin esa previsión, compras “con mochila”.
¿QUÉ REVISA UN ABOGADO EN EL CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA DE UNA VIVIENDA?
Aquí encaja el trabajo típico de un abogado respecto de un contrato compraventa: descripción exacta (referencia catastral, anejos…), precio y pagos trazables, reparto de gastos, entrega de llaves, estado de ocupación, cancelación de cargas, penalizaciones y documentación mínima (IBI, comunidad, certificado energético).
¿QUÉ IMPUESTOS Y GASTOS SON LOS MÁS HABITUALES EN UNA COMPRAVENTA?
Depende de si es vivienda nueva o usada. En términos generales, la usada tributa por ITP (y, en su caso, AJD), y la nueva suele llevar IVA y AJD.
Además, notaría, registro y (si procede) gestoría. En paralelo, el vendedor puede afrontar plusvalía municipal. Antes de firmar, calcula el coste total y deja el reparto pactado.
¿QUÉ PASA SI LA VIVIENDA ESTÁ ALQUILADA O EXISTE UN OCUPANTE?
Si la vivienda está alquilada, la compraventa puede implicar subrogación en el arrendamiento según el caso y el contenido del contrato. Si hay ocupación irregular, el riesgo es tiempo y coste para recuperar la posesión. Solución: exigir entrega libre de ocupantes, condicionar arras a desocupación o ajustar precio con garantías.
Si la vivienda se encuentra alquilada, se deberá de poner en conocimiento del arrendatario el hecho de la compraventa, debiendo dejar por escrito la subrogación en el arrendamiento y la colocación del comprador en la posición que venía manteniendo el vendedor en el contrato original, con los mismos derechos y obligaciones para ambas partes.
¿QUÉ OCURRE EL DÍA DE LA ESCRITURA Y CÓMO SE CIERRA BIEN LA OPERACIÓN?
En la escritura hay que cuadrar dinero, plazos, cancelación de cargas y documentación. Un abogado coordina notaría, banco y partes para que el pago sea seguro y la inscripción sea limpia.
Después, toca liquidar impuestos y presentar la escritura en el Registro de la Propiedad. Ahí es donde se confirma que la vivienda queda realmente “a tu nombre” y sin sorpresas.
¿QUÉ DOCUMENTOS DEBERÍA PEDIR ANTES DE FIRMAR, Y QUÉ PASA CON LOS VICIOS OCULTOS?
Pide, como mínimo: nota simple reciente, recibo de IBI, certificado de comunidad al corriente, certificado energético y comprobación de suministros.
Si hay reformas, exige licencias o, al menos, documentación técnica. Esto reduce el riesgo de vicios ocultos (humedades, instalaciones deficientes…) y facilita reclamar si aparecen después.
Un asesor legal en compraventa de vivienda te dirá qué es imprescindible en tu caso y qué puedes negociar.
Si estás en Valladolid y quieres un acompañamiento completo (arras, contrato, escritura y fiscalidad), consulta con nuestros abogados expertos en Derecho Inmobiliario y Urbanístico en Valladolid.
Fuentes oficiales para ampliar información: Código Civil (art. 1454) y RDL 1/1993 (ITPAJD)
¿CÓMO podemos ayudarte como abogados EXPERTOS en COMPRAVENTA DE VIVIENDAS?
En GAMO Abogados somos especialistas en Derecho inmobiliario (compraventa, contratos y arras). Si desea resolver su caso, puede llamarnos al 983 37 99 00 o escribirnos a través de nuestro formulario de contacto.
Atenderemos su primer contacto de manera gratuita y le proporcionaremos un presupuesto ajustado a su economía.
GAMO ABOGADOS pone a su disposición un equipo de letrados y asesores que velará por la defensa de sus derechos en materia inmobiliaria y urbanística, proporcionándole el oportuno asesoramiento y comprometiéndose en la atención de sus intereses.
Departamento Jurídico– Abogados Derecho Inmobiliario y de Urbanismo – GAMO Asesoramiento Legal S.L.
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